5月20日下午，著名经济学家董藩在深圳某论坛上做主题演讲，深圳这样的地方，你不用问，闭着眼睛买房就可以，它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映，是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现，在整个中国华南，没有一个城市能够超过深圳。

未来楼市将此消彼长 深圳房价远没有到头

未来整个中国的房地产市场将往两个方向发展，第一个方向是此消彼长，哪里消？很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就业空间很小的地方需求是大两外流的，所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市，像深圳这样的地方，你不用问，闭眼买就可以，它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映，是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现，在整个中国华南，没有一个城市能够超过深圳。南中国未来就是看深圳，没有第二个城市。在这样的背景之下，在深圳你持有资源当然是好事了，肯定是没有问题的，不管是哪一类物业，住宅会更好，公寓要不要买？你买不了住宅，只能买公寓，买比不买强，深圳一定是投资很好的地方。

第二个规律是颠簸中前行，这是非常明显的规律，我们怕的不是颠簸，而是大势改变，如果中国未来发展道路不发生大的改变，深圳的房价还要往上走，上海、北京也是一样，远远没有到头，它有一天会超越香港吗？超越香港有正常，你不要去比较另外一些功能，因为中国人口巨大，中国财富量巨大，这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市，这种城市的价格飞上天也是非常正常的，超越纽约也是很正常的，房价不能简单的比较，因为它的价格各自独立形成。你们桌上那瓶矿泉水，如果在东莞是1元，深圳是1.5元，其结果必然是由东莞运到深圳来，最后东莞的供应量减少，价格上涨，而深圳的供应量增加，价格降低，两地形成基本一致的价格，比如说1.2元。但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳来，所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的，全是不懂房地产的，以此来推断中国房地产有没有泡沫的所有结论都是错的，泡沫这个问题已经说了十几年了，泡沫就是传说中的鬼，都说有，谁也没见过。

我们做房地产投资回报率都是60%、70%，只要杠杆用得好，回报40%、50%是很正常的，远远超过其他行业，而且更重要的是几乎没有发生过风险。有人说“老师你告诉我，下半年、明年房价会涨还是会跌？不要在意它是涨还是跌，最重要的不是六千买还是八千买，是它涨到2万的时候你手里有货，你在犹犹豫豫当中一直没有买，最终的回报是零。为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业？谁拥有了房屋、拥有了土地，谁就是富者，这是全世界共同的规律。

未来中国大约还有三分之一的城市是可以投资的，三分之二的城市你别碰了，即使暂时有点上涨，也别碰了。你爸你妈、他爸他妈住在哪里，如果是衰退区域的话，尽快离开，你再挺几年，到那个时候再想卖，再也卖不掉了，越来越麻烦，越来越费劲，就是我前面讲的那句话，逃离你终将衰落的故乡，最终中国人口要大整合、大迁移，形成几大板块，其中南方这个板块就是以深圳、广州为双核。